Immobilien kaufen auf Mallorca: Leitfaden von der ersten Idee bis zur Schlüsselübergabe

Mallorca ist weit mehr als Sonne, Sand und Meer: Die Insel bietet stabile Infrastruktur, gute Erreichbarkeit, ein breites Kultur- und Freizeitangebot und – trotz Preissprüngen der letzten Jahre – sehr unterschiedliche Mikromärkte, in denen sich für viele Budgets passende Optionen finden lassen. Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte deshalb nicht nur nach „Südwesten oder Osten?“ fragen, sondern konkreter denken: Pendelstrecken, Lärmniveau, Wintersonne, Hanglage vs. Ebene, Nähe zu Häfen, Schulen und medizinischer Versorgung. All das beeinflusst die Lebensqualität – und den Wiederverkaufswert.

Budget & Finanzierung realistisch planen
Bevor Exposés locken, steht die Kalkulation: Neben dem Kaufpreis fallen Nebenkosten von grob 9–13 % an (Grunderwerbsteuer/Mehrwertsteuer je nach Objekt, Notar, Grundbuch, Gestoría, ggf. Anwalt, Übersetzer). Wer finanziert, klärt früh: spanische Banken beleihen oft 60–70 % für Nicht-Residenten, deutsche Institute mit Mallorca-Bezug teils ähnlich, aber mit anderen Bewertungsansätzen. Ein Vorab-Bonitätscheck und ein „indicative offer“ sparen Zeit im Bieterprozess.

Rechtliche Basics & Due Diligence
Zentral ist die NIE (Número de Identificación de Extranjero) – ohne sie geht weder Kauf noch Stromvertrag. Ein unabhängiger Anwalt prüft: Eigentumslage (Registro), Lasten, Baugenehmigungen, Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula), Energiezertifikat, eventuelle Küstenschutz-Restriktionen, IEE-Pflichten (Gebäude-TÜV) und bei Fincas die Legalität von Anbauten oder Pools. Bei Neubau bzw. „ab Plan“: Bauträgerbonität, Garantiefristen (Seguro decenal), Zahlungspläne, Bankgarantien.

Lage entscheidet – und zwar im Detail
Der Südwesten (Port Andratx, Santa Ponsa, Bendinat) ist hochpreisig, dafür sehr international mit Premium-Infrastruktur. Der Nordosten (Alcúdia, Pollença) punktet mit familienfreundlichen Stränden und Villen in ruhigen Zonen. Der Südosten (Santanyí, Cala d’Or) bietet Bilderbuch-Buchten und rustikale Fincas, teils mit Ferienvermietungspotenzial (Lizenzlage vorab prüfen). Palma-Stadt und Son Vida kombinieren Urbanität und Top-Lagen; im Inselinneren locken größere Grundstücke, mehr Ruhe – und geringere Quadratmeterpreise.

Objektwahl: Wohnung, Haus, Villa oder Finca?
Eigentumswohnungen sind pflegeleicht; Gemeinschaftskosten decken oft Gärtner, Pool, Aufzüge und Versicherung. Reihenhäuser/Chalets bieten mehr Privatheit bei überschaubarer Wartung. Villen liefern Raum, Ausblick und Privatsphäre – aber auch höhere laufende Kosten. Ländliche Fincas sind charmant, verlangen jedoch eine besonders sorgfältige Rechts- und Technikprüfung (Strom/Wasser, Brunnenrechte, Abwasser).

Ablauf: Reservierung bis Notar
Typisch sind drei Schritte: (1) Reservierungsvereinbarung mit kleiner Anzahlung, um das Objekt vom Markt zu nehmen. (2) Arras-Vertrag (10 % üblich) – hier werden Fristen, Inventar, Lastenfreiheit, Pönalen geregelt. (3) Notartermin mit Kaufpreisrest, Schlüsselübergabe, Grundbucheintrag. Parallel läuft die Konto-Eröffnung, die Umschreibung von Versorgern und ggf. die Gestaltung einer spanischen Vollmacht, falls man nicht persönlich erscheinen kann.

Laufende Kosten & Steuern im Blick behalten
Planen Sie jährlich: Grundsteuer (IBI), Müll, Gemeinschaftskosten, Versicherungen, Verbrauch (Strom/Wasser mit Grundgebühr auch bei Leerstand), Garten-/Poolservice. Nicht-Residenten zahlen zudem eine Einkommensteuer auf Eigennutzung (fiktive Miete). Vermietungen erfordern die passende Lizenz (strikt reglementiert) und bringen eigene Steuer- und Meldepflichten mit sich.

Renovieren & Bauen: Genehmigungspflicht ernst nehmen
Selbst „kleine“ Eingriffe können genehmigungspflichtig sein. Arbeiten ohne Lizenz gefährden spätere Verkäufe und können Bußgelder nach sich ziehen. Holen Sie mehrere Angebote ein, prüfen Sie Referenzen, definieren Sie Meilensteine und Retention-Beträge, und bestehen Sie auf klaren Leistungsbeschreibungen – inklusive Gewährleistung.

Markttransparenz & Informationsquellen
Eine gebündelte Orientierung zu Kaufprozessen, Regionen, Kosten und Checklisten liefert der „Immobilien Ratgeber für Mallorca“. Unter https://www.dahlercompany.com/de/mallorc...kaufen/ratgeber finden Sie praxisnahe Beiträge zu Themen wie Finanzieren (deutsche oder spanische Bank), Bewohnbarkeitsbescheinigung, IEE-Gebäudeprüfung, laufende Kosten, Regionenvergleich, Maklerwahl sowie Lifestyle-Inhalte (Strände, Wochenmärkte, Schulen) – hilfreich sowohl für die frühe Entscheidungsphase als auch für die Detailprüfung vor dem Notartermin.

Strategien für gute Deals
Setzen Sie auf vorbereitetes Auftreten: Finanzierungsbestätigung, vollständige Käuferunterlagen und ein klares Zeitfenster signalisieren Seriosität. Flexible Übergabetermine, übernommenes Inventar oder kurze „technical contingencies“ können bei knapper Konkurrenz das Zünglein an der Waage sein. Für langfristige Wertstabilität achten Sie auf Blickachsen, Licht (Wintersonne!), Geräuschquellen, Stellplätze, fußläufige Infrastruktur und baurechtliche „Fallstricke“ in der Zone.

Absicherung & Nachlassplanung
Prüfen Sie eine spanische Hausrat-/Gebäudeversicherung mit Naturgefahren-Modulen, Haftpflicht sowie ggf. Rechtsschutz. Steuerlich kann eine Strukturierung (z. B. Gemeinschaftseigentum, Ehe-/Erbverträge, spanisches Testament) spätere Übergaben vereinfachen und Kosten reduzieren.

Kurzfazit
Wer auf Mallorca kauft, kombiniert Lebensqualität mit solider Werthaltigkeit – wenn Lage, Rechtslage und Kostenkalkulation stimmen. Mit guter Vorbereitung, unabhängiger rechtlicher Begleitung und realistischen Erwartungen wird aus dem Traumprojekt ein planbarer, sicherer Kauf. So starten Sie entspannt in das, was am Ende zählt: den ersten Sonnenaufgang auf der eigenen Terrasse.